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2 物权变动的法定要件不同。不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件，否则 |
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不受法律保护。如房屋买卖，当事人必须订立书面合同，还必须向房屋所在地房管机关登记，办 |
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理过户手续才能发生所有权转移的后果。其中原因，主要是不动产一般都有价值大、用途重要、 |
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对社会对当事人及关系人利害重大等特点。 |
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动产物权的变动，一般以物的实际交付为要件，甚至可以合同成立为要件。 |
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3 纠纷管辖方面有差异。因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地法院或有关机关负责处 |
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理。有关机关是指房管机关、土地管理机关，处理森林、林木纠纷的乡和县级以上的人民政府 |
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等。而且，处理不动产问题的法律是不动产所在地法。在涉外不动产纠纷上是这样，在国内不动 |
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产纠纷上也是这样，不违背国家立法的地方法规、行政规定对纠纷的处理有着直接的决定性的作 |
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用。动产纠纷的管辖就比较灵活。 |
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三、特定物与种类物 |
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这是根据转让物是否有独立特征或是否被权利人指定而特定化所作的分类。 |
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特定物是指具有独立特征或被权利人指定，不能以它物替代的转让物。包括独一无二的物和 |
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从—类物中指定而特定化的物。前者如毛泽东的—页手稿、齐白石的一幅遗画；后者如从一批捷 |
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达牌汽车中挑选出来的某一辆等。 |
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种类物是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的转让物。如标号相同的硅酸 |
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盐水泥，级别、价格相同的大米等。特定物因独具特征或专门指定，不能以它物替代，故有时与 |
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“不可替代物”同义；种类物可用相同的物替代，因此有时与“可替代物”—致。有些法律关系 |
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只能以特定物为客体，如租赁关系，有些则只能以种类物为客体，如金钱借贷关系。 |
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民法对特定物和种类物的灭失责任、所有权转移等有不同的规定。 |
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特定物在未交付对方当事人之前灭失的，可以免除义务人实际交付原物的义务，由有过错的 |
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当事人或第三人承担损失。因不可抗力造成物灭失的，按《民法通则》第107条的规定，在法律 |
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没有另外规定的情况下，当事人不承担民事责任。种类物在未交付前灭失的，义务人应交付同等 |
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种类物。种类物的转让，通常以物的交付时间为所有权转移时间。特定物的转让，可以物的交付 |
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为所有权转移的标志，也可以按照法律规定或当事人的约定、确定所有权转移时间。 |
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四、主物与从物 |
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根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，把物分为主物与从物。同属一人所有 |
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的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。主物是指独立存 |
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在，与同属一人所有的其他独立物结合使用后有主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附 |
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属地位、起辅助和配合作用的是从物，也叫“附属物”。例如机器和附带的维修工具，机器是主 |
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物。在主物和从物之中，关键是对从物的条件作出界定，此后主物的构成就显而易见了。一般说 |
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来，从物必须具有以下3个要件： |
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1 必须不是主物的成分。而必须是主物之外的另一独立物，也即主物和从物是两个物而不是一个 |
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物。如—幢大楼里的一间房子就不能是楼的从物至于，从物是否限于动产或不动产，一般是不加 |
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限制的。动产或不动产都可以。例如，主物为不动产，从物可为不动产，也可为动产；主物为动 |
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产，从物也为动产。 |
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2 须对主物起辅助作用，即在物理关系上可以补助主物的效用。 |
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3 须与主物同属于一人所有。主物和从物是两个物，有两个所有权，但必须属于同一人所有时， |
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才能构成主从关系，否则不能构成主物和从物，如用邻居的钥匙开自己的锁。该钥匙起辅助锁的 |
