1、城镇国有土地使用权的概念
城镇国有土地使用权(以下简称国土使用权)是指依法取得的对城市规划区范围内的国有土地享有的依法定或约定用途予以充分利用的权利。它虽然是具有占有、使用、收益和处分的权能，但是以使用为中心。城市国有土地，是广大城市居民和法人生产、生活中最重要的自然资源。因此我国(宪法)和(土地管理法)均严禁土地所有权的转让和个人享有；为满足人们生存和发展的基本要求和发展经济对土地的需求，国家实行城镇国有土地使用权的出让和转让。我国(土地管理法＞第7条规定；“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位利用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。”同时，我国(城市房地产管理法)又规定了我国的公民、法人依法取得的国有土地使用权，可以依法转让、抵押，并可随地面建筑物一起出租。以上法律的有关规定，为我国城市国土使用权制度提供了法律依据。
2、国土使用权的特征
国土使用权与其他土地使用权相比，具有以下法律特征；
A、土地只能用于建设房屋及其他建筑物
国土使用权指向的客体国有土地，是专门用于城市规划建设的。这些土地上只能建造各类房屋和其他各类城市基础设施；其他土地除少数用作宅基地外，则只能用于农、林、牧、渔业生产。
B、权利取得方式特殊
城镇国有土地，只能通过出让或划拨方式取得，而农、林、牧、渔业用地，一般只须通过承包方式即可取得。
C、所有者是国家
城镇国有土地属于全民所有的财产，其所有权人只能是国家。其他用地大多数属于集体所有的财产。
D、具有商品的性质
国土使用权，可以进人流通领域，进行有偿有期限的出让、转让、抵押和出租，具有鲜明的商品性；面其他土地除可承包、转包外，不准进入流通领域进行交换。可见，它们不具有商品的性质。但是，目前农地大面积跨地区承包，形成规模经营，已经出现了大农业的发展趋势。大型农、林、牧、渔场的发展，势必带来竞争。土地使用权成为其组合财产的一部分，进入流通领域流转，将是必然的发展结果。因此，未来中国的土地使用权，将不分区位地进入商品的行列，作为巨大的社会财富为社会主义经济建设服务。
我国《城市房地产管理法》第3条规定，对我国城市的土地，依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。但是，田家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。可见．在我国的城镇范围内只存在两种土地使用权，即有偿有期限的土地使用权和无偿无期限的土地使用权。由于有偿有期限的土地使用权大多是通过出让方式获得的，因此．又称它为出让土地使用权；无偿无期限的土地使用通常是采用划拨方式取得的，因此，又称它为划拨土地使用权。这两种土地使用权的存在，反映出由计划经济向市场经济转变的特色，与此相适应，我国目前的土地使用制度，是以有偿有期限的使用制度为主，无偿无期限的使用制度为补充的双轨制。
1、出让土地使用权的概念和特征
A、出让土地使用权，是指使用人根据法律规定的出让方式，以支付出让金为对价而取得的土地使用权。因此，出让土地使用权是土地的所有者与使用者合意的产物。
B、土地使用权出让与其他土地权利的转移相比．具有其自身的特征。
(1)商品性。出让土地使用权的权利人，可以在法定范围内，对交由其使用的土地进行诽他性的占有、使用、收益和处分。它不仅可以对抗第三人，还在一定程度上构成对土地所有权的限制。他是一种独立存在的权利。正因为如此，我国法律规定，使用权人有权转让、抵押和出租此种土地使用权。可见它是一种能够进入流通领域进行交换的商品。
(2)土地使用权出让的期限性。在我国，土地使用权的享有，要受期限的严格制约。土地使用者享有用地权的期限．以合同约定的实际出让年限为准，并且实际出让年限不得超过法定的最高年限。同时，土地使用者还必须在一定的期限内行使权利，否则，就可能导致土地使用权的丧失
C、出让的有偿性。土地位用者取得土地位用权，必须向国家支付土地使用权出让金。它的本质相当于地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。
D、土地使用权出让的计划性。(城市房地产管理法)第9条、10条、第11条规定，土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划，城市规划和年度建设用地计划，县级以上地方人民政府，出让土地使用权用于房地产开发的，须拟定与省级以上人民政府下达的控制指标相一致的，报国务院或省级人民政府批准的年度出让土地位用总面积方案等等。由此不难看出．土地使用权的出让，有着极强的计划性。
E、土地使用权出让的垄断性。按照(城市房地产管理法＞第11条、14条的规定，这一出让行为，只能由县级人民政府授权的土地管理部门实施；除此之外，任何单位、组织和个人都不得从事国有土地使用权出让活动。这些法律规定，体现了政府对土地使用权出让，即土地出让市场的垄断。
2、出让土地使用权的取得
城镇出让土地使用权是按法律规定的土地使用权出让程序取得的。依照程序，出让方与受让方必须订立书面合同。合同可以采取协议、招标、拍卖三种不同功方式订立。合同签订后，受让方应在60日内支付全部土地使用权出让金。受让方在付清全部土地位用权出让金后，即可依法办理登记，领取土地使用权证。至此，即正式取得土地使用权。如果受让方不在60日内付清全部出让金，不仅不能取得土地使用权，而且要承担违约的法律责任。
3、土地使用权的期限与内容
A．期限。土地的用途不同，期限也有所不同：我国《城镇国有土地位用权出让和转让暂行条例》第12条对不同用途的用地规定了不同的最高年限：(t)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。这些期限是法定的最长期限．并非实际的使用年限。每一土地位用权的具体存续年限，以其合同由双方约定。约定年限不能超过最高年限，只能等于或低于最高年限。同时土地使用权的约定年限在性质上为除斥期间、也即是土地使用权的存续期限，不发生中止、中断和延长的法律后果。其期限届满后，如果土地使用权人不按规定申请延续期限以重新获取土地使用权，则土地使用权归于消灭。
B．内容。土地使用权的内容，即土地使用权人所享有的权利和承担的义务。按照法律的规定，使用人有下列权利：(1)对使用权的客体——四至界限明确的地块，享有占有、使用、收益的权利；(2)对该地上建筑的房屋、其他设施、种植的林木享有所有权；(3)对土地位用权．享有进行出租、抵押和转让的权利。
土地使用权人负有以下义务：(1)按照出让合同的约定和城市规划的要求开发、利用和经营土地，不得使土地闲置；(2)按照法律规定的期限开发使用土地。我国＜房地产管理法)第25条规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地；(3)按照合同规定的用途使用土地，不得擅自变更土地的用途。土地使用人如果需要改变土地用途，必须征得出让方的同意，并经土地管理部门和城市的规划管理部门的批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。
4、出让土地使用权的终止
土地使用权的终止，是指由法定或约定事由的出现，使土地使用权归于消灭。出让土地使用权终止的原因有三：
A．土地使用权出让合同约定的使用年限届满。这是出让土地使用权终止的最一般原因。土地使用权届满．土地使用人可以申请续期，重新订立土地使用权出让合同。如果土地使用人不为续期申请或申请不被批准，则土地使用权自动终止。使用权人应当按照法律规定交回土地使用证，并办理注销登记，其地上的建筑物和其他附着物，由国家无偿取得。
B．国家根据法定事由提前收回。根据我国(土地管理法)第19条、(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)第17条之规定，国家可基于以下原因提前收回土地使用权：(1)土地使用人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地；(2)未经批准，擅自改变土地用途；(3)国家依据社会公共利益依法定程序征收土地使用权。上述第(3)项鲜明地体现了国家公力对土地利用关系的干涉。在市场经济的条件下，对于国家征收应进行严格限制，其目的必须是为社会公利，至于什么是社会公利，属于弹性条款，法官拥有较大的自由裁量权。因此，还必须制定保证征用倍守法定的程序。最后，还必须根据土地使用人已经使用的年限和土地开发的实际情况给当事人以相应补偿．以确保不损害相对人的利益。唯有如此，才能在社会个体利益得到保证的基础上，实现整个公共利益的保护。
C．作为标的物的土地已经灭失。土地使用权是一项物权，其兴衰与所系之客体物——土地密切相关，如果因洪水、地陷等自然灾害导致该地块的不复存在，那么设立其上的土地使用权当然没有意义。在这种情况下，出让方应当酌情返还土地使用权出让金，以体现公平。
1、划拨土地使用权的概念和特征
A．划拨土地使用权是指土地使用人通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权。
B．划拨土地使用权具有以下特征；
(1)使用权为无偿取得。土地使用权依划拨取得，是国家权利行使的结果，属于行政行为的取得方式．所以划拨取得土地使用权不支付对价，因而为无偿取得。不过，划拨土地的使用人须依照〈城镇土地使用税暂行条例〉的规定，缴纳土地使用税，这种税收在一定程度上具有地租的性质。
(2)使用权的存续无期限。划拨土地使用权没有法定的存续期限。市县人民政府随时可以根据城市发展的需要和城市规划的需求，无偿收回划拨的土地；划拨使用土地的使用者因迁移、解散、撤销、矿产或其他原因而终止使用划拨土地时，市县人民政府有权无偿收回划拨土地使用权。虽然以上两种情况都能引起划拨土地使用权的终止，但其使用权的存在，确系无期限的。
(3)划拨土地使用权不具有商品属性。划拨土地使用权，系无偿元期限取得的财产权利，可见取得该权利的人必须具备特定的身份和条件。除(城市房地产管理法＞第23条规定的情形和用途，可以通过划拨取得土地使用权外，其他任何人均不得采用此种方法取得使用权。因此，我国法律严格禁止划拨土地使用权进人流通领域，因而它不具有商品的性质，划拨土地使用权需要随房产等建筑物进入流通领域进行交换的，必须补办土地使用权出让手续，并经主管部门审查批准。未经审查批准、补办出让手续而擅自转让、出租、抵押划拨的土地使用权的单位或个人，市县人民政府土地管理部门有权没收非法所得，并根据情节处以罚款。由此可见，划拨取得的土地使用权，不是商品，不能进行交换。
